Нужно ли проходить экспертизу при реконструкции или перепланировке?

Экспертиза проектной документации при реконструкции или перепланировке зданий проводится в ряде случаев в обязательном порядке, а в других — может быть рекомендована для снижения рисков. Правила регламентированы Градостроительным кодексом РФ, Постановлением Правительства №87 и иными нормативными актами, устанавливающими требования к безопасности и законности строительных решений.

Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства (высоты, площади, несущих конструкций, инженерных систем), которое затрагивает безопасность здания или требует изменения разрешительной документации. В таких случаях проект подлежит экспертизе в обязательном порядке.

• Увеличение площади или высоты здания;
• Изменение фасада, конструктивных элементов, фундамента;
• Переустройство внутренних несущих стен и перекрытий;
• Модернизация инженерных систем, затрагивающая общедомовое имущество (для МКД);
• Присоединение к другим зданиям, надстройка этажей, устройство мансард;
• Изменение функционального назначения (например, перевод нежилого помещения в жилое или наоборот).

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, отражаемое в техническом паспорте, но без вмешательства в несущие конструкции. В этом случае экспертиза, как правило, не требуется, если не нарушаются нормы безопасности. Однако есть исключения.

• Устройство или ликвидация проёмов в несущих стенах;
• Установка оборудования, влияющего на конструктив или инженерные системы;
• Изменение расположения санузлов или кухонь, затрагивающее стояки, вентиляцию, газоснабжение;
• Переустройство, влияющее на общедомовое имущество (для МКД).

В подобных случаях потребуется техническое заключение, а проект подлежит согласованию. В ряде регионов также могут потребовать негосударственную экспертизу документации.

Окончательное решение о необходимости экспертизы принимает орган, выдающий разрешение на строительство или согласующий проект перепланировки. Однако практика показывает, что заказчику выгоднее пройти предварительную экспертизу у независимой экспертной организации:

• Чтобы избежать отказа в регистрации изменений;
• Чтобы иметь технически обоснованные документы на руках при подаче в БТИ, ЖКХ, администрацию;
• Чтобы защитить себя в случае жалоб, проверок или судебных споров с соседями или управляющей организацией.

В ходе экспертизы реконструкции или перепланировки анализу подлежат:

• Проект перепланировки или реконструкции в соответствии с Постановлением №87;
• Обоснование изменений и расчёты прочности конструкций;
• Чертежи до и после изменений, с указанием всех инженерных решений;
• При необходимости — техническое заключение о состоянии здания;
• Согласование от архитектурного отдела, УК, ТСЖ или иных структур (если требуется).

Экспертиза проектной документации при реконструкции является обязательной, если изменения затрагивают конструктив, инженерные сети, архитектурные параметры или безопасность объекта. При перепланировке — требуется не всегда, но часто помогает избежать правовых и технических проблем. Оптимальным решением становится обращение к независимым экспертам ещё на этапе проектирования, чтобы своевременно устранить ошибки и получить технически грамотное заключение.